Međunarodni monetarni fond objavio je u septembru 2025. godine detaljnu analizu tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini. Zaključci su jasni i zabrinjavajući: cijene stanova rastu brže od plaća, dostupnost stanovanja se pogoršava, a dijaspora igra sve vidljiviju ulogu na bh. tržištu nekretnina.
Cijene stanova porasle za 13 posto godišnje
Prema podacima MMF-a, cijene stanova u BiH porasle su za više od 13 posto na godišnjem nivou krajem 2023. godine. To je najviša stopa rasta od globalne finansijske krize 2007. godine. Analizu su izradili analitičari Caroline Lopez-Quiles i Adrian Music u okviru dokumenta Selected Issues Paper No. 2025/123, objavljenog u julu 2025.
Rast cijena daleko je nadmašio rast plaća. Prosječan radnik u Federaciji BiH može si s jednom neto plaćom priuštiti svega 0,5 kvadratnih metara stana — što je 13 posto manje nego 2018. godine. U Republici Srpskoj situacija je nešto povoljnija, ali i tamo prosječna plaća pokriva tek 0,6 kvadratnih metara. Sarajevo bilježi posebno snažan pritisak na cijene od 2022. godine, znatno veći nego u ostatku Federacije.
Dijaspora kupuje gotovinom
Jedan od ključnih nalaza izvještaja direktno se tiče bosanske dijaspore. MMF utvrđuje da je pad učešća hipotekarnih kredita u ukupnom broju kupovina stanova tokom 2021. i 2022. godine dijelom rezultat pojačanog interesa dijaspore za kupovinu nekretnina u BiH iz vlastitih uštevina, bez kreditnog zaduživanja.
Bosanci koji žive u Njemačkoj, Austriji i Švicarskoj imaju pri tome jasnu prednost: mogućnost gotovinske kupovine otvara prostor za pregovaranje povoljnije cijene i izbjegavanje kamatnih troškova, dok lokalni kupci uglavnom ovise o bankarskim kreditima. Udio kupovina putem hipotekarnog kredita od tada je porastao — sa 36,5 posto u 2022. na 53,8 posto u 2024. godini — ali gotovinske transakcije i dalje čine znatan dio tržišta.
Kamatne stope ostale niske, ali rizici rastu
Za razliku od Evropske centralne banke, koja je agresivno podizala kamatne stope, bosanske poslovne banke nisu pratile taj trend. Kamatne stope na stambene kredite zadržale su se na historijski niskim nivoima. Ipak, MMF upozorava na specifičan rizik: više od 87 posto stambenih kredita u BiH odobreno je s fiksnom kamatnom stopom, zaključanom na niskim nivoima. U slučaju promjene ekonomskih uvjeta, bankarski sektor mogao bi biti izložen ozbiljnijem pritisku.
Ponuda ne prati potražnju
Gradnja novih stanova rasla je u prethodnim godinama i dostigla vrhunac 2024., no analitičari MMF-a bilježe usporavanje. Broj stanova planiranih za izgradnju se stabilizovao, što može ukazivati da investitori osjećaju blizinu zasićenja tržišta.
Pritom su građevinski troškovi značajno porasli zbog inflacije, poremećaja u lancima snabdijevanja i nedostatka radne snage. Znatno povećanje minimalne plaće u Federaciji BiH u 2025. godini moglo bi dodatno povećati te troškove i usporiti novu gradnju.
Šta to znači za dijasporu
Iz MMF-ovog izvještaja moguće je izvući nekoliko konkretnih zaključaka za one koji razmatraju kupovinu nekretnine u BiH. Cijene u bliskoj budućnosti neće padati — ponuda ostaje ograničena, potražnja je stabilna, a uvjeti kreditiranja su i dalje povoljni za kupce. Sarajevo je skuplje od ostatka zemlje i taj jaz se povećava. Kupovina gotovinom i dalje pruža pregovaračku prednost u odnosu na kreditno zavisne lokalne kupce.
Zakonom je uvedena i PDV refundacija za prvu nekretninu do 40 kvadratnih metara, međutim provedbeni propisi još nisu finalizirani, pa je preporučljivo pratiti dalji razvoj zakonske regulative prije donošenja odluke.
Izvor: International Monetary Fund, Selected Issues Paper No. 2025/123, The Real Estate Market in Bosnia and Herzegovina, Lopez-Quiles i Music, jul 2025.