Odlučili ste kupiti stan ili kuću u BiH. Živite u Njemačkoj, Austriji ili Švicarskoj. Nekretninu ste pronašli na OLX-u ili vam je rodbina javila za ponudu. I onda počnu pitanja: kako to uopšte funkcioniše iz inostranstva? Trebam li doći lično? Ko plaća porez i koliko? Može li neko drugi potpisati umjesto mene? Redakcija DijasporaInvest.com provela je istraživanje i sastavila kompletan vodič — korak po korak, s konkretnim iznosima.
Prvo: možete li uopšte kupiti kao strani državljanin?
Ovo je pitanje koje mnogi preskaču, a trebalo bi biti prvo. Bosanskohercegovačko pravo dijeli strane kupce u tri kategorije prema bilateralnim sporazumima.
Ako imate njemačko, austrijsko ili švedsko državljanstvo — kupujete bez ikakvih ograničenja, kao i svaki građanin BiH. To vrijedi i za France, Italiju, Holandiju, UK, Kanadu, Norvešku i još niz zemalja EU i zapadnog svijeta. Švicarci mogu kupovati, ali uz ispunjenje određenih dodatnih uslova — preporučujemo konsultaciju s advokatom prije potpisivanja bilo čega.
Važna napomena: ako ste bosanskohercegovački državljanin koji uz to ima i njemačku, austrijsku ili drugu putovnicu — na vas se primjenjuje bosansko pravo bez ograničenja. Dvojno državljanstvo ovdje ide u vašu korist.
Korak 1 — Provjera nekretnine u katastru i zemljišnoj knjizi
Ovo je korak koji se najčešće preskače i koji je uzrok najvećeg broja problema. Prije nego što date i jednu marku kapare, neophodno je provjeriti dvije stvari: katastar (faktičko stanje — ko zaista koristi i drži nekretninu) i zemljišnu knjigu (gruntovnicu) u općinskom sudu (pravno stanje — ko je formalno vlasnik i da li postoje tereti).
Konkretno, tražite uvid u B list zemljišne knjige. Tu vidite: je li nekretnina upisana na ime prodavca, ima li hipoteke, je li opterećena sudskim sporom, potraživanjem trećih lica, ili je možda provedena eksproprijacija. Ako kupite nekretninu na kojoj je provedena eksproprijacija, a niste to znali — dužni ste je vratiti državi. Jedini pravni lijek koji vam tada preostaje je parnična tužba za naknadu štete, a takvi postupci traju i po nekoliko godina.
Uvid u zemljišnu knjigu može obaviti advokat ili agencija za nekretnine u vaše ime, bez vaše fizičke prisutnosti. Trošak je simboličan (20–50 KM za administrativne takse), a štiti vas od scenarija koji su u BiH nažalost i dalje realni.
Korak 2 — Ugovor o kupoprodaji kod notara
Kupoprodajni ugovor u BiH se ne potpisuje "na ruke" — mora biti ovjeren kod notara. Notar provjerava identitete stranaka, utvrđuje da li je prodavac stvarno vlasnik, i daje pravnu težinu ugovoru. Bez notarske ovjere, ugovor nije punovažan i ne možete upisati vlasništvo.
Ako ne možete doći lično u BiH — a mnogi dijasporci ne mogu uzeti slobodne dane samo zbog potpisa — postoji rješenje: punomoć (punomoćje). Dajete ovlaštenje osobi od povjerenja (advokatu, članu porodice) da potpiše ugovor u vaše ime. Punomoć se sačinjava kod notara u Njemačkoj, Austriji ili Švicarskoj, ovjeri se Apostille pečatom, a potom se dostavlja u BiH zajedno s notarski ovjerenim prijevodom na jedan od službenih jezika BiH.
Notarska taksa za ugovor o kupoprodaji u BiH obračunava se prema notarskoj tarifi i proporcionalna je vrijednosti nekretnine. Okvirno, za nekretninu vrijednosti 200.000 KM, notarska taksa iznosi između 500 i 1.000 KM. Agencijska provizija, ako koristite agenciju, tipično je 2–3% od kupoprodajne cijene i plaća je prodavac — ali uvijek provjerite ugovor s agencijom jer ova praksa nije zakonom striktno regulisana.
Korak 3 — Porez na promet nekretnina: 5% o kome niko ne govori
Ovo je najčešće iznenađenje za dijasporce koji su cijenu nekretnine uskladili s budžetom, a zaboravili na porez.
U Federaciji BiH, uključujući Kanton Sarajevo, porez na promet nekretnina iznosi 5% od ugovorene (ili procijenjene tržišne) vrijednosti nekretnine, a plaća ga kupac. Rok za plaćanje je 15 dana od datuma notarskog ugovora. Kašnjenje povlači kazne od 200 do 1.000 KM.
Na konkretnom primjeru: kupujete dvosoban stan na Grbavici za 310.000 KM. Porez na promet = 15.500 KM. To nije sitnica — to je iznos koji morate imati spreman uz samu cijenu nekretnine.
Izuzetak: novogradnja. Ako kupujete stan direktno od investitora (prva prodaja), umjesto poreza na promet plaća se PDV od 17% — ali on je po zakonu već uračunat u oglašenu cijenu. Dakle, kod novogradnje ne plaćate dodatnih 5%, ali trebate provjeriti da li je PDV zaista uračunat ili ga investitor dodaje na vrh.
Korak 4 — Uplata kupoprodajne cijene iz inostranstva
Za većinu dijasporaca ovo je i finansijski i logistički najzahtjevniji dio. Radi se o transferu koji tipično iznosi od 100.000 do 400.000 KM (50.000–200.000 EUR), i svaki procenat koji izgubite na kursu ili naknadama direktno umanjuje vašu investiciju.
Bosanskohercegovačka marka fiksno je vezana za euro u omjeru 1 EUR = 1,95583 KM. To znači da svaki servis koji nudi lošiji kurs od tog omjera zapravo uzima skrivenu naknadu. Za ovakve iznose, razlika između servisa nije 20 KM — može biti i nekoliko hiljada.
Prebacite veći iznos u BiH putem Wise
Wise koristi srednji tržišni kurs i prikazuje naknadu unaprijed. Za transfer od 50.000 EUR naknada je proporcionalna i transparentna — bez skrivene marže na kursu. Pogodno za jednokratne veće transfere uz kupovinu nekretnine.
Otvorite Wise račun besplatno →Praktičan savjet: uplata se u BiH može izvršiti direktno na račun prodavca (najsigurnije), u gotovini kod notara (riskantan i sve rjeđi način), ili u fazama — kapara pa ostatak pri preuzimanju. Advokat ili notar može vam savjetovati najsigurniju strukturu isplate za vaš konkretan slučaj.
Korak 5 — Upis vlasništva u zemljišnu knjigu
Potpisivanje notarskog ugovora i plaćanje cijene ne znači da ste postali vlasnik. Vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu u zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda na čijem području se nekretnina nalazi.
Zahtjev za upis podnosi se uz: notarski ugovor, dokaz o plaćenom porezu na promet, i identifikacijske dokumente. Ako imate urednu dokumentaciju, rješenje o upisu prava vlasništva dolazi na adresu u roku od otprilike 15 dana. Tek tada ste formalno i pravno vlasnik — i tek tada možete slobodno raspolagati nekretninom (prodati je, iznajmiti, uknjižiti hipoteku).
Kompletan pregled troškova — za stan od 200.000 KM
- Cijena nekretnine: 200.000 KM
- Porez na promet (5%, kupac plaća u KS): 10.000 KM
- Notarska taksa (okvirno): 600–900 KM
- Agencijska provizija (ako je kupac plaća, 2–3%): 0–6.000 KM
- Apostille + prevod punomoći (ako iz inostranstva): 200–500 KM
- Advokat (preporučeno za dijasporu): 500–1.500 KM
- Administrativne takse (katastar, sud): 100–200 KM
- Ukupni dodatni troškovi (bez agencije): ~11.400–13.100 KM
- Ukupno s agencijskom provizijom: ~11.400–19.100 KM
Praktično pravilo: računajte 7–10% na vrh kupoprodajne cijene za sve prateće troškove. To mora biti u vašem budžetu prije nego što date kaparu.
Tri najčešće greške dijasporaca pri kupovini
1. Davanje kapare bez provjere gruntovnice. Kapara se gubi ako odustanete — ali i ako se ispostavi da nekretnina ima terête koje niste znali. Uvijek najprije gruntovnica, pa tek onda razgovor o kapari.
2. Oslanjanje isključivo na rodbinu umjesto na stručnjaka. Rodbina želi pomoći, ali nije pravno odgovorna. Advokat koji specijalizuje nekretnine košta 500–1.500 KM i može vas zaštititi od grešaka koje koštaju desetke hiljada.
3. Zaboravljanje na porez u budžetu. Vidjeli ste stan za 200.000 KM, imate 205.000 KM — i mislite da je dovoljno. Nije. Uz porez i ostale troškove trebate barem 213.000–220.000 KM.
Podaci o pravnom okviru preuzeti su iz važećih propisa Federacije BiH i Kantona Sarajevo (april 2026.). Tržišni podaci o cijenama nekretnina: Forbes BiH, analiza OLX oglasa mart 2026., Nađi Stan Q4 2025. izvještaj. Ovaj tekst ima isključivo informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet — za konkretnu kupovinu uvijek konsultujte licenciranog advokata ili notara u BiH. Za dodatna pitanja, savjete kontaktirajte nas na kontakt formi li FB stranici.
